Berlin (ots) – Die Eigentümerversammlung ist für eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern der wichtigste Tag des Jahres. Hier werden mit Beschlüssen die Weichen dafür gestellt, wie sich die Immobilie im Laufe des kommenden Jahres entwickeln soll. Mal geht es um bauliche Veränderungen, mal um die Bestellung eines neuen Verwalters und dann wieder um das gemeinsame Vorgehen gegen beauftragte Handwerker. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe entsprechende Urteile zu dieser Thematik gesammelt.
Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob der Ort der Eigentümerversammlung geeignet und angemessen ist bzw. war. In Dortmund traf sich eine Gemeinschaft zu diesem Zweck in der Waschküche der Wohnanlage, wogegen sich im Nachhinein einzelne Mitglieder wandten. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 17 S 83/18) betonte in seinem Urteil, es komme ausschließlich darauf an, ob die Örtlichkeit eine ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung ermögliche. Hier habe man lediglich sieben Minuten benötigt, um zwei Tagesordnungspunkte zu behandeln. Das sei auch in einer Waschküche möglich.
Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht der deutschen Sprache mächtig sind, dann dürfen sie zumindest bei der Besprechung komplexer Inhalte (hier: der Zusammenlegung von Teileigentumseinheiten) einen Dolmetscher mit in die Versammlung bringen. Einer Spanierin wurde das verweigert, weswegen sie das Treffen unter Protest verließ und anschließend alle Beschlüsse anfocht. Das Amtsgericht Wiesbaden (Aktenzeichen 92 C 217/11) gab der Betroffenen recht. Es sei nicht einzusehen, warum ihr nicht erlaubt worden sei, den der deutschen Sprache mächtigen Lebensgefährten mitzunehmen.
Eigentümer dürfen die Versammlung verlassen, wann auch immer sie wollen. Selbst wenn sie dadurch die Beschlussfähigkeit gefährden oder sogar beenden, kann ihnen das nicht verwehrt werden. Es gibt keine Treuepflicht, die Mitglieder der Gemeinschaft dazu verpflichten würde, in der Versammlung auszuharren, urteilte das Amtsgericht Neumarkt (Aktenzeichen 4 C 5/14). Im konkreten Fall hatte der Weggang eines einzigen von 125 Eigentümern dazu geführt, dass die Beschlussfähigkeit verloren ging.
Bei der Terminierung von Eigentümerversammlungen sollten auch die Schulferien berücksichtigt werden. Zwar darf für diesen Zeitraum generell schon eine Versammlung anberaumt werden, allerdings ist dann ein größerer Vorlauf nötig. Das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 16/13) stellt in einem Urteil fest, dass zwei Wochen zu wenig seien. Einer der Eigentümer befand sich während dieser Zeit im Urlaub in Spanien und klagte erfolgreich auf Annulierung der gefassten Beschlüsse.
Wohnungseigentümern muss es möglich sein, auch außerhalb der Versammlung in Kontakt zu treten und über interne Angelegenheiten zu sprechen. Zu diesem Zweck ist der Verwalter verpflichtet, auf Anforderung eine Liste der Eigentümer mit Namen und Adressen an die Mitglieder herauszugeben. Dies muss die Gemeinschaft nicht zuvor beschließen. Allerdings besteht nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 22/18) kein Anspruch darauf, auch die E-Mail-Adressen an die Eigentümer weiterzureichen.
Die Redefreiheit eines jeden Mitglieds ist ein hohes Gut innerhalb der Eigentümerversammlung. Den Betroffenen soll die Möglichkeit gegeben werden, möglichst uneingeschränkt ihre Interessen zu vertreten. Schließlich stellt für viele Menschen die Immobilie den höchsten Vermögenswert ihres Lebens dar, an dessen Erhalt sie in großem Maße interessiert sein müssen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 88/17) stellte fest, dass das Rederecht nur unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit und möglichst schonend beschränkt werden darf. Im konkreten Fall hatte sich ein Eigentümer beschwert, weil die Debatte über Sanierungsmaßnahmen bei einer zweiten Versammlung zu dem Thema für beendet erklärt worden war, obwohl er noch weitere Argumente vorbringen wollte. Wenigstens eine abschließende Stellungnahme, so die Juristen, hätte dem Betroffenen noch ermöglicht werden müssen.
Dem Verwalter kommt bei der Vorbereitung und dem Ablauf der Eigentümerversammlung eine große Rolle zu. Von ihm wird das penible Einhalten aller rechtlichen Vorschriften erwartet. Legt zum Beispiel der Verwalter der Gemeinschaft pflichtwidrig einen später anfechtbaren Beschlussantrag vor, dann kann er dafür haftbar gemacht werden. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 85 S 98/16) hatte es mit einem Fall zu tun, in dem es um Sanierungsarbeiten ging. Den Eigentümern lag allerdings nur ein Angebot eines Unternehmens vor, was nicht ausreichend war.
Andererseits ist der Verwalter im Notfall durchaus berechtigt und verpflichtet, eigenmächtig zu handeln. So trat in einer Wohnanlage in Hessen ein Gasleck auf. Die herbeigerufenen Experten betonten, dass binnen vier Wochen eine Reparatur durchgeführt werden müsse, um eine drohende Totalsperrung des Anschlusses zu vermeiden. Der Verwalter erteilte deswegen einen entsprechenden Auftrag, ohne eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ein Mitglied der Gemeinschaft war damit nicht einverstanden, sondern meinte, es sei noch Zeit gewesen für eine solche Versammlung. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-09 S 26/14) sah dies nicht so. Der Verwalter sei zur Auftragsvergabe berechtigt gewesen und der Eigentümer zur Duldung der Maßnahme.
Andere Aktionen fallen nicht unter den Begriff der Notmaßnahme. So darf ein Verwalter nicht eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen einleiten. Im vorliegenden Fall hatte sich eine Eigentümergemeinschaft nicht darauf einigen können, mögliche Mängelrechte gegenüber dem Bauträger geltend zu machen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 55/18) kam zu Erkenntnis, dass trotz drohender Verjährung den Eigentümern das Problem bekannt gewesen sei und sie sich eben gerade nicht entschieden hätten, etwas zu unternehmen.
Wenn ein Kandidat für das Amt des Verwalters weder über eine branchenübliche Ausbildung verfügt (im Bereich der Immobilienverwaltung) noch über eine längere berufliche Praxis (selbständig oder wenigstens in verantwortlicher Position), dann ist er offensichtlich ungeeignet für diese Stelle. Trotzdem hatte sich die Mehrheit der Gemeinschaft gegen die Stimme eines Mitglieds für einen solchen Bewerber entschieden, an dessen Neutralität zudem Zweifel bestanden. Das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 7/13) bemängelte die Bestellung des Verwalters aus beiden genannten Gründen (fehlende Überparteilichkeit, unzureichende Fachkenntnis). Einschlägige Erfahrungen hatte der Kandidat unter anderem mit über 20 Jahre alten Dokumenten nachweisen wollen.
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